¿Me puedo quedar con una casa "aparentemente" sin dueño?

PRESCRIPCIÓN POSITIVA

Hace unos días me encontré una imagen en Facebook realizando una referencia muy graciosa respecto a un aspecto legal y una telenovela, me pareció bastante divertido y me recordó a cierta figura en Derecho muy interesante para muchos o algunos, no lo sé.

Obviamente, lo referido en la imagen de arriba (decidí añadirla para que no se quedaran con la duda) refiere a algo que no se puede hacer, aunque quizás mas adelante escriba un post sobre ello. En este hablaremos sobre la prescripción positiva o usucapión, -¿Usu-que?- Usucapión...lo cual quiere decir que es un medio para adquirir derechos en las condiciones y tiempos que establece la Ley.

El Código Civil Estatal establece:

1168.- Prescripción es un medio de adquirir bienes  o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.
1169.- La adquisición de bienes en virtud de la posesion se llama prescripcion positiva;

Es bastante claro lo señalado por nuestra legislación - interesante, entonces me puedo meter en cualquier casa deshabitada y hacerla mía- bueno, en realidad no es tan simple, la misma Ley señala que esta adquisición esta condicionada a un transcurso de tiempo y condiciones establecidas por la misma, de las cuales se hablará a continuación.

El mismo ordenamiento en su articulo 1184 establece cuales son las condiciones a las que está sujeta la prescripcion positiva, siendo:

1.- Debe ser poseída a título de propietario, característica que indica que la posesión debe ser adquirida y disfrutada en concepto de dueño; por supuesto, este título no proviene de la conciencia del poseedor, sino que entra como poseedor de la cosa, por ejemplo de una casa, mediante un acto o un hecho que le permite ostentarse como tal, debiendo ser acreditable.

2.- Debe ser pacifica, es decir fue adquirida sin violencia.

3.- Debe ser continua, que no ha sido interrumpida por algún medio establecido en la Ley. (resolución judicial, despojo, reivindicación, expropiación, etc.)

4.- Debe ser pública, es decir que ha sido disfrutada de manera tal que puede ser del conocimiento de otras personas.

Es de mencionar que existen dos formas para adquirir la propiedad de una casa (bien inmueble) por la prescripción positiva, sujetas a un plazo de tiempo establecido por la Ley, en el caso del Estado de Veracruz son:

a) Posesión del inmueble de buena fe, la cual debe ser con todos los elementos enumerados arriba (a titulo de propietario, pacifica, continua y publica), por el lapso de diez años y requiriendo justo titulo para acreditar la posesión en carácter de propietario. 

Un poseedor de BUENA FE es aquel que posee en virtud de un titulo que le otorga tal derecho, o bien el que ignora los vicios o defectos de ese titulo y que le impiden poseer con derecho, esta característica va ligada precisamente a la obligación de acreditar el justo titulo que le otorga el supuesto carácter de propietario.

Ejemplo, un contrato privado de compraventa mediante el cual se estableció la reserva de dominio en tanto no se liquidará la cantidad total a pagar; este documento basta para que en el lapso establecido por la Ley (en el caso del Edo. de Veracruz de 10 años) se solicite la declaración de Prescripción del inmueble, siendo evidente que dicho contrato constituye el titulo mediante el cual el poseedor ostenta un derecho de propietario o dueño. (Ver el criterio jurisprudencial Compraventa con reserva de dominio y acción de prescripción adquisitiva)

Del mismo modo, se presume buena fe, cuando al celebrar un contrato de compraventa se desconoce que el vendedor no es el titular del inmueble, por tanto, quiere decir que el titulo que se posee cuenta con vicios o defectos que son desconocidos, y por tanto se posee el bien de buena fe (circunstancia que admite prueba en contrario).

b) Posesión del inmueble de Mala fe, igualmente debe contar con todos los elementos enumerados arriba (a titulo de propietario, pacifica, continua y publica), pero por un lapso de veinte años; este tipo de posesión no requiere acreditar justo titulo o causa generadora de la posesión ( ver el criterio jurisprudencial Prescripción adquisitiva de inmuebles cuya posesión sea por mas de veinte años.- ).

Un poseedor de MALA FE, es aquel que posee sin titulo alguno para ello; o bien tiene conocimiento de los vicios que tiene el titulo con que se ostenta y que le impiden poseer con derecho. En el caso del Estado de Veracruz, el plazo para que opere la prescripción es de 20 años; sin embargo en otras entidades federativas como Sinaloa, el computo de este término es de 10 años, obligando al poseedor a acreditar la causa generadora de la posesión.

Un ejemplo de la posesión de mala fe, es cuando se entra a habitar un bien inmueble ajeno con pleno conocimiento que no es propietario del mismo, no obstante que constituye un ilícito (despojo) este es el acto jurídico que da origen a poseer el inmueble y transcurrido los plazos previstos por la Ley, da derecho a ejercer la acción de prescripción positiva. Lo anterior, bajo los términos establecidos por la Ley, ejemplo, el Código Civil de nuestra entidad establece respecto a la posesión que se deriva de un delito, el plazo para contar la prescripción correrá a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena o prescrito la acción penal, es decir, que el derecho del verdadero propietario para ejercer acción penal en contra del delito de despojo haya vencido, desde ese momento correrá el termino para la prescripción positiva del inmueble.

Ambas formas de prescripción positiva, deben ser ejercidas transcurrido el tiempo establecido para ello, promoviendo juicio contra la persona que aparezca como propietaria del bien o bienes en el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio a efecto que sea declarada precisamente la prescripción consumada y que en consecuencia se ha adquirido la propiedad; por supuesto, en tal procedimiento deberá acreditarse los requisitos señalados para su procedencia. La prueba testimonial puede ser un medio de prueba idóneo para acreditar la posesión pacifica, publica y continua, pero según el caso, deberán desahogarse otros medios de prueba, ejemplo, para acreditar el titulo con que nació la posesión del bien en el caso del Poseedor de Buena Fe (revisar - Prueba testimonial y prescripción adquisitiva).

Se que está figura puede leerse injusta, podría incluso que se lea* violatoria a los derechos de propiedad y acceso a la justicia, sin embargo, surge como una protección para los poseedores, otorgándoles una seguridad jurídica -después de un tiempo- respecto a un bien frente a terceros; en consecuencia, no resulta violatoria o discriminatoria para quien resiente la perdida del derecho de propiedad, puesto que la serie de requisitos señalados para su configuración (el transcurso del tiempo, ostentar a titulo de propietario de manera pacifica, etc.) resultan igualmente en una protección para el propietario o requisitos y límites para el ejercicio de un derecho; es razonable decir que nadie deja en abandono sus pertenencias por mas de 10 o 20 años, pero puede darse el caso.

Espero el tema fuera de agrado, cualquier duda o aclaración pueden realizarla, incluso alguna observación al respecto, es bienvenida; no hay nada mejor que mantenerse informado y actualizado, incluso ese es el fin de este blog, dar un medio a ustedes para que conozcan sobre situaciones o conductas que están mucho mas inmiscuidas en el Derecho de lo que imaginan o bien que conozcan más sobre lo que posiblemente ya sabían.